Kira Artış ve Zam Oranı Hesaplama
Kira Zammı Nasıl Hesaplanır? (Hızlı Özet)
Kira Artış Oranı (TÜFE) Nasıl Belirlenir?
Türkiye'de kira sözleşmesi yenileme dönemlerinde mülk sahibinin kiracıya yapabileceği maksimum zam oranı, Borçlar Kanunu'na göre TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından her ayın 3'ünde açıklanan "TÜFE 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı" ile sınırlıdır. Mülk sahibi bu oranın altında bir zam yapabilir ancak yasal olarak bu oranın üzerinde zam talep edemez.
Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira Bedeli + (Mevcut Kira Bedeli × TÜFE 12 Aylık Ortalama / 100)
Örnek: Kiranız 10.000 TL ve açıklanan oran %65.07 ise; (10.000 × 65.07 / 100) = 6.507 TL zam yapılır. Yeni kiranız 16.507 TL olur.
%25 Kira Zammı Sınırı Devam Ediyor Mu?
Hayır, devam etmiyor. 11 Haziran 2022 tarihinde konut kiraları için getirilen ve yasal artış oranını geçici olarak %25 ile sınırlayan uygulama 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.
Temmuz 2024'ten itibaren yenilenen tüm konut ve işyeri kira sözleşmelerinde zam üst sınırı yeniden, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan "TÜFE 12 Aylık Ortalama" oranına dönmüştür. (Örneğin Ağustos'ta yenilenecek bir sözleşme için Temmuz enflasyon verisi baz alınır).
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- Mülk sahibi sözleşmede yazan "Yıllık TÜFE" oranını isteyebilir mi?Bazı eski kontratlarda "Artış yıllık TÜFE oranında yapılır" yazar. Ancak Yargıtay kararlarına ve Borçlar Kanunu'na göre, sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile (Yıllık TÜFE, ÜFE vb.), kiracı lehine olan TÜFE 12 Aylık Ortalama sınır kabul edilir. Bu sınır aşılamaz.
- 5 yılı dolduran kiracıya daha yüksek zam yapılabilir mi?Evet. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmuşsa, mülk sahibi yasal TÜFE oranına bağlı kalmaksızın kiranın o bölgedeki "emsal bedellere" (piyasa rayicine) yükseltilmesi için "Kira Tespit Davası" açabilir. Hâkim bölgedeki fiyatları ve kiracının eski olma durumunu (hakkaniyet indirimi) gözeterek yeni kirayı belirler.
- İşyerleri (Dükkanlar) için kira artış kuralı farklı mıdır?Hayır. 2020 yılından itibaren işyeri ve dükkan kiraları da tamamen konutlar gibi "TÜFE 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim" oranına tabidir. ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) işyeri kiralarında kullanılamaz.
Yasal Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?
Türkiye'de Borçlar Kanunu'na göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla belirlenir. Bu kural hem konutlar (evler) hem de çatılı işyerleri (dükkan, ofis) için geçerlidir. TÜİK, her ayın 3'ünde (veya ilk iş gününde) bir önceki ayın enflasyon verilerini açıklar. Sözleşmesi o ay içinde yenilenecek olan kiracılar, açıklanan oranı baz alarak kira artışını yapmak zorundadır.
Zam Tutarı = Mevcut Kira Bedeli × (Zam Oranı ÷ 100)
Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira + Zam Tutarı
Örnek Kira Artış Hesaplama Tablosu
| Mevcut Kira Bedeli | TÜFE 12 Aylık Ortalama | Artış Miktarı | Yeni Kira Bedeli |
|---|---|---|---|
| 10.000 TL | %60,00 | 6.000 TL | 16.000 TL |
| 15.000 TL | %60,00 | 9.000 TL | 24.000 TL |
| 25.000 TL | %60,00 | 15.000 TL | 40.000 TL |
* Tablodaki %60,00 oranı örnek amaçlı verilmiştir. Güncel veriler TÜİK açıklamasına göre değişir.
Kira Sözleşmelerinde Sık Yapılan Hatalar
- Yanlış: %25 Sınırının Devam Ettiğini SanmakDoğru: Konut kiralarında Temmuz 2022'de başlayan ve iki yıl süren %25 sabit zam sınırı kuralı 1 Temmuz 2024 itibarıyla tamamen yürürlükten kalkmıştır. Artık tüm konutlarda TÜFE 12 aylık ortalaması geçerlidir.
- Yanlış: Aylık Enflasyonu Zam Oranı Kabul EtmekDoğru: Kiraya yapılacak zam oranı o ayki enflasyon veya yıllık enflasyon DEĞİLDİR. TÜİK'in açıkladığı 'TÜFE 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim' verisi zorunlu tavan orandır.
- Yanlış: Ev Sahibinin İsteğiyle Zam Tavanını AşmakDoğru: Kiracı ile ev sahibi anlaşıp yasal TÜFE oranının ALTINDA bir zam belirleyebilirler ancak TÜFE tavanının ÜZERİNDE bir zam talep edilemez. Tek istisnası, sözleşmenin 5 yılı doldurması durumunda açılabilen Kira Tespit Davasıdır.
- Yanlış: Depozitoyu Kiraya SaymakDoğru: Artan kirayı ödeyemeyip 'depozitom var, oradan düşün' demek hukuken tahliye sebebidir. Depozito, mülkün hasar görmesine karşı alınan bir teminattır.
- Yanlış: Yeni Ev Alınca Kiracıyı Hemen Çıkarabileceğini DüşünmekDoğru: İçinde kiracı olan bir ev aldığınızda (işlemler sırasında tapu harcı masraflarını ödedikten sonra bile), kiracıya tahliye için ihtarname göndermeniz ve 6 ay beklemeniz gerekir. Eski sözleşme tüm şartlarıyla yeni ev sahibine devrolur.
Resmi Kaynaklar
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344
- Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Enflasyon VerileriTÜİK Resmi Sitesi
Editoryal Bilgiler
Yasal Uyarı: Bu hesaplama yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Nihai ve kesin sonuçlar için ilgili resmi kurumların verileri ve uzman görüşleri esas alınmalıdır. Yapılan işlemlerde doğabilecek hatalardan Türkiye Hesaplama Merkezi sorumlu tutulamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira zammı hangi TÜFE oranına göre yapılır?
Kira zammı yıllık TÜFE oranına veya aylık enflasyona göre değil, TÜİK'in her ay açıkladığı 'TÜFE 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı' baz alınarak hesaplanır.
Ev sahibi TÜFE oranından daha fazla zam isteyebilir mi?
Hayır. Yasal olarak belirlenen 12 aylık TÜFE ortalaması tavan orandır. Ev sahibi ve kiracı anlaşırlarsa bu oranın altında bir zam yapabilirler, ancak üzerine çıkamazlar.
Konutlarda uygulanan %25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiraları için getirilen %25 zam sınırı uygulaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Artık hem konutlarda hem de işyerlerinde 12 aylık TÜFE ortalaması uygulanmaktadır.
5 yılı dolduran kiracılarda artış nasıl belirlenir?
Kira sözleşmesinin üzerinden 5 tam yıl geçmişse, ev sahibi bölgedeki emsal kira bedellerini (rayiç bedel) gerekçe göstererek 'Kira Tespit Davası' açabilir ve kirayı TÜFE oranının üzerinde güncelleyebilir.
Sözleşmede enflasyon zammı maddesi yoksa ne olur?
Sözleşmede özel bir madde bulunmasa dahi yasal olarak kira bedeli, TÜFE 12 aylık ortalaması baz alınarak artırılmak zorundadır.
İşyerlerinde kira artış sınırı var mıdır?
Evet, işyeri kiraları da tıpkı konutlar gibi Borçlar Kanunu'na tabidir ve uygulanabilecek maksimum kira zammı TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.